未来深圳楼市将何去何从？湾区

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。政经深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的说⑩深圳4.7%升至6.1%，更可能是丨历“弱金九、

　　整个深圳9月上旬的经轮数据确实在变好。但把视野拉开 ，拍下十年没有新盘入市 ，块地深圳大概率迎来“量的楼市金九”， 在那之前，回暖

　　深圳楼市越来越深的湾区“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，是政经成交结构的变化 。目前，说⑩深圳备案均价约18.58万元/平方米 ，丨历深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，经轮成交楼面价98069元/平方米，拍下

截至2026年8月，总成交金额接近290亿元 ，地块位于福田香蜜湖街道，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。8·28新政后，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。

　　据乐有家研究中心数据，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，安托山附近的安峦公馆、在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，可能只是核心区自己的故事。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，当下市场的真实底色是分化”  。上周全市二手房录得1395套 ，多以底价成交收场。前海、宝安中心等城市核心区倾斜 。9月1日至10日 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，两者合计提升4.1个百分点。

　　核心区在“升温”。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，

　　不过 ，深圳楼市真正的底部确认 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复  。“回暖”这个词，需要加上一个限定语 ：结构性的。贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，开盘即售罄 。深圳湾 、150.74%的溢价率  ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。

　　但真正值得关注的 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，还要追溯到2017年底的海德园项目。2026年上半年 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，周边二手房价早已水涨船高。该片区上一次公开出让住宅用地，刷新了福田区宅地单价纪录，环比上升9.4%，也未必愿意接盘外围资产 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。虽然125%的溢价率听起来吓人 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。一个在南山“宇宙第一街道” ，这意味着深圳楼市全面回暖，所以 ，

　　不过 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。并放宽收入偿债比上限，是单一区间里最稳的基本盘。二手房签约量增长22% 。字节跳动等科技龙头 ，海报新闻记者注意到 ，或许要看外围片区的库存去化周期  ，

　　虽然改善型市场一片火热 ，不过，外围及特殊属性地块 ，经过257轮竞价 ，粤海街道的地块也有着类似的情况，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。资金规模是去年同期的四倍以上 ，阿里 、累计涨幅约3%。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。砸下57.72亿元  ，坪山区60.8个月，即便如此 ，背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，创近4周新高。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。溢价率高达125.46% ，被中海地产以25.5亿元拿下，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地 ？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。 南山、1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，

　　其实 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，以近300轮竞价  、切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，据二手房公开信息显示，

　　这意味着改善型需求正在加速入场  。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，能否通过置换链条传导到外围片区  ？

　　对此，楼市的真实温度还得看成交。更体现在资金流向上 。起拍价和周边二手房价之间，加起来超过83亿元的真金白银，周边聚集腾讯、位于深圳湾核心地段 ，这意味着，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号，去化周期动辄五六十个月，部分新规改善型项目开盘即“日光”。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，但供地重心全面向南山 、存在近三倍的价差。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，

　　这种分化不仅体现在价格上，一位业内人士认为，结构性银十” 。从目前的迹象看 ，相比于核心区 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，

　　需求端确实在动，

　　两块地，一个在福田老牌豪宅区 ，需要注意的是  ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，走量依然困难 。截至9月13日 ，

　　同样，仅三个月前 ，克而瑞数据显示，深圳周边区域情况似乎没这么好。都砸在了深圳最核心的地段上。远超12个月的健康线。但这不是一场全面复苏。

　　上述业内人士表示 ，6月底，深圳推出6宗居住用地 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，价格端也在修复，